L’estimation immobilière d’un appartement loué

Qu’il soit disponible ou encore en location, si vous pensez vendre votre appartement, il est possible de le faire estimer. L’investissement locatif est un choix intéressant pour les acheteurs qui comptent sur les loyers pour autofinancer leur acquisition. Ce n’est pas une tâche facile, mais tout à fait réalisable.

Les caractéristiques pour estimer un appartement loué

En dehors de son caractère de bien en location, divers critères sont aussi à prendre en compte pour estimer la valeur d’un appartement. Ce type de logement dispose aussi de points essentiels qui influent sur son prix.

• Pour les critères standards : on a la situation géographique du lieu, son environnement
• Pour les particularités :
  • L’appartement dispose de quelle surface en se basant sur les conditions de la loi Carrez
  • Son orientation
  • L’état actuel de l’appartement en location pourrait nécessiter des travaux ou non
  • Le nombre de pièces : chambres, salle d’eau…
  • Autres annexes : cave, grenier, parking, terrasse, balcon, gardien…

Ces éléments rassemblés permettront par la suite à l’agence immobilière mandatée pour l’estimation de déterminer la décote qui correspond au bien en location.

A chaque prix de vente sa décote

Lors de l’estimation de la valeur d’un appartement loué, l’expert est le mieux placé pour savoir quelle décote correspond à quel prix.

• Décote des baux régis par la Loi de 1948 : elle sera de 40 à 50% et les chances de récupérer l’appartement sont pratiquement faibles.
• Pour les locations réglementées par la loi de 1989 : la décote est estimée à 10 à 15% du prix applicable sur le marché. Ces baux sont conclus pour une durée de 3 ans, donc les appartements sont rapidement récupérables.
• Les baux meublés : ce type de contrat est conclu pour une durée assez courte, ne dépassant pas un an. L’appartement sera donc vite récupéré par l’acheteur. Aucune décote ne sera à appliquer.
• Les studios : sont intéressants pour les investisseurs locatifs. La décote ne dépasse pas les 10% du prix de vente.
• Le cas des locataires : s’ils sont âgés de plus de 65 ans et ne disposant que d’un faible revenu, ils sont protégés. Une décote intéressante sera proposée cependant dans le cas où le bailleur lui-même a plus de 65 ans et que ses revenus soient assez modestes.

Estimation d’un appartement loué 

L’expert se basera sur le fait que le locataire reste ou non dans l’appartement après la vente pour déterminer la décote et le prix de vente. La durée de bail sera le point déterminant pour la décote. En dehors de cela, l’estimation du prix de l’appartement se fera aussi selon que le logement est loué vide ou meublé. Le vendeur peut aussi se renseigner en ligne sur le prix des appartements dans le même cas que le sien et qui ont déjà été vendus, pour avoir une idée du prix de vente. Dans le cas d’un appartement dont le bail est sous le coup de la loi de 1948, le propriétaire qui veut vendre et demande l’estimation de son bien peut :

• Soit proposer un nouveau logement à son locataire
• Si ce n’est pas possible, l’appartement loué doit avoir été acquis depuis au moins 10 ans. Ce sera de 4 ans si le logement a servi de résidence principale au vendeur.
• Soit reprendre son appartement après avoir obtenu un permis de démolition dans le but de construire un autre logement plus grand.

Ces anciens appartements demandent souvent de gros chantiers de rénovation, et les loyers sont assez bas. Ils sont donc difficiles à vendre.