Le bail commercial, également appelé « bail 3 6 9 », est un dispositif juridique qui encadre les relations entre un locataire, généralement une entreprise ou un professionnel, et un bailleur. Ce type de contrat est caractérisé par une durée minimale de neuf ans et des échéances triennales. Il est essentiel de connaître les obligations et les droits respectifs des deux parties pour éviter les litiges et assurer la pérennité de l’activité commerciale. Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur le sujet.
Les principales obligations du locataire
Le paiement du loyer : La première obligation du locataire est bien évidemment de régler le loyer à la date convenue avec le bailleur. Le montant du loyer peut être librement fixé entre les parties lors de la signature du contrat, mais il doit être révisé tous les trois ans en fonction de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE.
L’exploitation du local commercial : Le locataire a également pour obligation d’utiliser les locaux loués conformément à leur destination prévue dans le contrat. Il doit s’assurer que son activité respecte les normes en vigueur ainsi que les règles d’urbanisme applicables au local commercial. En cas d’inexécution de cette obligation, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
Les travaux d’entretien et de réparation : Le locataire est tenu d’effectuer les travaux d’entretien courant ainsi que les petites réparations nécessaires au maintien en bon état du local commercial. Il doit également assumer les charges liées à ces travaux, sauf disposition contraire prévue dans le bail.
Le respect des règles de voisinage : Enfin, le locataire doit veiller à ne pas causer de troubles de voisinage ou de nuisances pour les autres occupants des lieux, qu’il s’agisse des clients, des fournisseurs ou des autres commerçants. Là encore, le non-respect de cette obligation peut entraîner la résiliation du bail.
Les principales obligations du bailleur
La délivrance des locaux : Le bailleur doit remettre au locataire les locaux en bon état d’usage et de réparation, conformes aux normes en vigueur et répondant aux besoins spécifiques de l’activité commerciale envisagée. Il doit également fournir les équipements nécessaires à l’exercice de cette activité.
L’assurance de la jouissance paisible : Le bailleur a pour obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible des locaux loués. Cela signifie qu’il doit protéger le locataire contre tout trouble de droit ou de fait qui pourrait entraver l’exercice normal de son commerce. Par exemple, le bailleur ne peut pas autoriser un autre commerçant à exercer une activité concurrente dans un autre local appartenant au même ensemble immobilier.
Les travaux de réparation et d’entretien : Le bailleur est responsable des gros travaux de réparation et d’entretien qui ne sont pas à la charge du locataire. Il doit donc prendre en charge les travaux de rénovation, de mise aux normes ou de remise en état des locaux, ainsi que les charges liées à ces travaux.
Les droits du locataire
Le droit au renouvellement du bail : Une fois la durée minimale de neuf ans écoulée, le locataire a le droit de demander le renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans. Le bailleur ne peut refuser ce renouvellement que pour un motif grave et légitime, tel qu’un défaut de paiement du loyer ou un manquement aux obligations contractuelles.
Le droit d’indemnité d’éviction : Si le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par la perte du fonds de commerce. Cette indemnité couvre notamment la valeur marchande du fonds, les frais et droits de mutation, les frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que les pertes subies par le locataire.
Le droit de cession du bail : Le locataire peut céder son bail commercial à un tiers sous certaines conditions prévues dans le contrat. En général, cette cession est soumise à l’accord préalable du bailleur et ne peut pas intervenir en cours de bail sans motif légitime.
Les droits du bailleur
Le droit de résiliation : Le bailleur a le droit de demander la résiliation du bail en cas de manquement aux obligations contractuelles du locataire, telles que le défaut de paiement du loyer, l’inexécution des travaux d’entretien ou la violation des règles de voisinage. La résiliation doit être prononcée par un juge après une procédure contradictoire.
Le droit de révision triennale du loyer : Comme mentionné précédemment, le bailleur a le droit de réviser le montant du loyer tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Cette révision doit être demandée par écrit au locataire et ne peut pas entraîner une augmentation supérieure à la variation de l’indice.
Le droit de préemption : Enfin, le bailleur dispose d’un droit de préemption en cas de cession du fonds de commerce par le locataire. Cela signifie qu’il peut se porter acquéreur du fonds aux mêmes conditions que celles proposées à un tiers. Ce droit doit toutefois être expressément prévu dans le contrat et ne peut pas s’exercer contre la volonté du locataire.
En résumé, le bail commercial 3 6 9 est un dispositif juridique qui encadre les relations entre les locataires et les bailleurs en définissant leurs obligations et droits respectifs. Il est primordial pour chaque partie de bien connaître et respecter ces dispositions afin d’assurer une bonne gestion du local commercial et de prévenir les conflits.
Les principes de fonctionnement d’un bail commercial 3 6 9
Le bail commercial 369 est un procédé juridique qui régit sur la relation entre le locataire et le bailleur d’un centre commercial. Il dispose d’une durée déterminée de 9 ans, accompagné d’échéances faisables tous les 3 ans.
Ce dernier confirme sa nomination bail 3 6 9. Les droits et obligations des locataires et des bailleurs pour un bail 3 6 9 reposent sur les principes suivants.
Les obligations du locataire consistent à :
- Payer le loyer ;
- Exploiter le local commercial ;
- Entretenir et réparer ;
- Respecter les règlements du voisinage.
Ses droits regroupent les éléments ci-dessous :
- Cession du bail ;
- Indemnité d’expulsion ;
- Renouvellement du contrat.
Le paiement du loyer doit être fait à temps selon l’accord des deux parties. Le locataire assure l’exploitation du local, son entretien et sa réparation. Après la durée de ce contrat, le locataire procède à son renouvellement par rapport à ses besoins. Si ce dernier est refusé sans cause, il reçoit une indemnité d’expulsion de la part du bailleur.
Les obligations de bailleur sont :
- Remise du local ;
- Promesse d’un usage paisible ;
- Assure la réparation et l’entretien.
Ses droits sont :
- Résiliation du contrat ;
- Modification du loyer après une durée de 3 ans ;
- Préemption.
Lors de la cession du local par le locataire, le bailleur perçoit une part du fonds de commerce.
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